DESTINAZIONE D’USO PARTI COMUNI
E RETTIFICA O MODIFICA TABELLE MILLESIMALI

Dopo settant’anni dall’approvazione del Codice Civile, nel quale sono contenute dall’art. 1117 al 1139 le norme del Condominio, esce la Riforma del Condominio, che apporta numerose modifiche, anche se forse non sostanziali, alla vecchia normativa riguardante condomini, supercondomini evillaggi residenziali.

Di seguito alcune delle modifiche più rilevanti e di maggior interesse per i condomini:

Art. 1117 punto 2) e 3)

Sono soggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari […]
2) ”le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune.”

3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune come […] per la ricezione radio televisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo […]

Art. 1117-ter

“Per soddisfare esigenze di interesse condominiale l’assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell’edificio, può modificare la destinazione d’uso delle parti comuni […]”  Per il passato la S.C. era univoca nell’affermare che per la modificazione delle destinazioni d’uso delle parti comuni fosse necessaria la totalità dei condominio favorevoli. Con la riforma i quorum deliberativi si sono abbassati.

Art. 1118

“[…] Il condomino non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d’uso della propria unità immobiliare salvo quanto disposto da leggi speciali. Il condominio può rinunziare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma.”  Tale articolo ha recepito la già consolidata giurisprudenza  (Cass. 6923/2001 e 7708/2007 oltre a 7518/2006). Tuttavia è bene segnalare che la legge regionale per l’Emilia Romagna, in materia di risparmio energetico, di fatto non permette il distacco dall’impianto centralizzato di riscaldamento vietando negli immobili superiori alle quattro unità abitative interventi finalizzati alla trasformazione da impianti termici centralizzati ad impianti con generazione di calore separata per singola unità immobiliare.

DGR 1366/2011: “In tutti gli edifici esistenti con un numero di unità immobiliari superiore a 4, e in ogni caso per potenze nominali del generatore di calore dell’impianto centralizzato maggiore o uguale a 100 kW, appartenenti alle categorie E1 ed E2, così come classificati in base alla destinazione d’uso all’articolo 3, del decreto del Presidente della Repubblica 26 agosto 1993, n. 412 nel caso di interventi di ristrutturazione dell’impianto termico non è possibile prevedere la trasformazione da impianti termici centralizzati ad impianti con generazione di calore separata per singola unità immobiliare. E’ possibile derogare a tale obbligo in presenza di specifica relazione sottoscritta da un tecnico abilitato che attesti il conseguimento mediante tale trasformazione di un migliore rendimento energetico dell’edificio rispetto a quello conseguibile con la ristrutturazione dell’impianto centralizzato.

Art.1122 Bis

“Le installazioni di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione per le singole utenze sono realizzati in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unità immobiliari di proprietà individuale, preservando in ogni caso il decoro architettonico dell’edificio, salvo quanto previsto in materia di reti pubbliche.

E’ consentita l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell’interessato.[…]”

Art. 1122-Ter

“Le deliberazioni concernenti l’installazione sulle parti comuni dell’edificio di impianti volti a consentire la videosorveglianza su di esse sono approvate con la maggioranza di cui al secondo comma dell’articolo 1136c.c.”

La raccolta, la registrazione l’utilizzo di immagini raccolte in condominio da un sistema di video-sorveglianza sono soggette alla Tutela della privacy.  Il Garante per la Privacy ha tenuto in considerazione questo aspetto con il provvedimento generale del 29 aprile 2004 dove si stabilisce che il trattamento dei dati con sistemi di videosorveglianza solo se fondato su presupposti di liceità  che il C.C. prevede espressamente per organi pubblici e soggetti privati ed enti pubblici economici. La videosorveglianza deve avvenire nel rispetto, oltre che della disciplina in materia di protezione dei dati, di quanto prescritto da altre disposizioni di legge da osservare in caso di installazione di apparecchi audiovisivi. Poiché poi il sistema di video sorveglianza comporta una restrizione della libertà del cittadino và applicato il principio di necessità e quindi ne va escluso ogni uso superfluo.

Art.1135 – Punto 4)

Oltre a quanto stabilito dagli articoli precedenti, l’assemblea dei condomini provvede:

“4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori”

La norma rende obbligatorio l’istituzione di un fondo per le opere cosiddette straordinarie (es: rifacimento facciate) e per le innovazioni. Tuttavia la norma non specifica né i tempi né io modi di istituzione quindi parrebbe plausibile ritenere che se nel momento dell’approvazione dei lavori vengano deliberati anche i ratei per la creazione del fondo e i relativi importi di riferimento che ciò sia rientrante nel modo corretto di operare.

Art. 1136 – Comma 3

E’ introdotto il quorum costitutivo in seconda convocazione

“ […] l’assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio[…]”

Art. 67 Disp.Att.C.C.

“[…] Nei casi di sui all’art. 1117bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condomino deve designare, con la maggioranza di sui allrt. 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e la nomina dell’amministratore. […]”

Il rappresentante che andrà designato potrà essere anche estraneo ai condominii, non essendo specificato altrimenti, ma non potrà essere l’amministratore in quanto, come previsto all’art. 67 disp. att. comma 6, lo stesso non può essere delegato.

Art. 69 Disp.Att.

“I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nelle tabelle millesimali di sui all’articolo 68 possono essere rettificati o modificati all’unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’art. 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:

1) Quando risulta che sono conseguenza di un errore,

2) Quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione […]”

Solo in questi casi è permessa la rettifica o modifica delle tabelle millesimali.