GIURISPRUDENZA E NORMATIVA

REQUISITI

REQUISITI DI PROFESSIONALITÀ E ONORABILITÀ DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO

La figura dell’amministratore di condominio è sempre stata oggetto di discussione in sede assembleare poiché la normativa non aveva mai “qualificato” l’amministratore condominiale se non sotto l’aspetto della capacità giuridica. Poteva quindi svolgere la professione di amministratore immobiliare di condomini, supercondomini e villaggi residenziali chiunque lo desiderasse, senza alcun requisito specifico.

Con la riforma, che entrerà in vigore dal 18 giugno 2013, si sono invece introdotto requisiti di professionalità e onorabilità ben sanciti all’art. 71bis disp. att.c.c. di seguito:

  1. Avere il godimento dei diritti civili
  2. Non essere stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore a due anni e a un massimo di cinque
  3. Non essere stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta riabilitazione
  4. Non essere interdetti o inabilitati
  5. Non risultare annotati nell’elenco dei protesti cambiari
  6. Aver conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado
  7. Aver frequentato un corso di formazione iniziale e svolto l’attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

La perdita del godimento dei diritti civili e dei requisiti di onorabilità comporta la cessazione dell’incarico dell’amministratore condominiale, quindi il termine del contratto di mandato fiduciario.

Il singolo condomino che vuole svolgere la mansione di amministratore di condominio nel proprio fabbricato potrà farlo, in base all’art. 1106 comma 2°, tuttavia dovrà possedere i requisiti di cui ai punti a, b, c, d, e.

L’amministratore di condominio può essere un soggetto autonomo o una società di capitali come disposto dall’art. 71 bis; per altro, tale aspetto era già stato ampiamente discusso dalla Suprema Corte e l’orientamento oramai consolidato era a favorevole della società di capitale.

Anzi, vista la complessità della professione, la Suprema Corte aveva ritenuto che una società potesse meglio svolgere i suoi adempimenti potendo contenere al suo interno tecnici e imprese per la manutenzione degli stabili abitativi.

La nuova disciplina della professione dell’ordinamento forense prevede all’art. 18 che “la professione di avvocato è incompatibile con qualsiasi altra attività di lavoro autonomo svolta continuativamente e professionalmente”.

La Faq 32 diffusa dal Consiglio Nazionale Forense “l’attività di amministratore di condominio-continuativa o professionale” sarebbe incompatibile con l’esercizio della professione di avvocato.

RIFORMA

DESTINAZIONE D’USO PARTI COMUNI
E RETTIFICA O MODIFICA TABELLE MILLESIMALI

Dopo settant’anni dall’approvazione del Codice Civile, nel quale sono contenute dall’art. 1117 al 1139 le norme del Condominio, esce la Riforma del Condominio, che apporta numerose modifiche, anche se forse non sostanziali, alla vecchia normativa riguardante condomini, supercondomini evillaggi residenziali.

Di seguito alcune delle modifiche più rilevanti e di maggior interesse per i condomini:

Art. 1117 punto 2) e 3)

Sono soggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari […]
2) ”le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune.”

3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune come […] per la ricezione radio televisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo […]

Art. 1117-ter

“Per soddisfare esigenze di interesse condominiale l’assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell’edificio, può modificare la destinazione d’uso delle parti comuni […]”  Per il passato la S.C. era univoca nell’affermare che per la modificazione delle destinazioni d’uso delle parti comuni fosse necessaria la totalità dei condominio favorevoli. Con la riforma i quorum deliberativi si sono abbassati.

Art. 1118

“[…] Il condomino non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d’uso della propria unità immobiliare salvo quanto disposto da leggi speciali. Il condominio può rinunziare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma.”  Tale articolo ha recepito la già consolidata giurisprudenza  (Cass. 6923/2001 e 7708/2007 oltre a 7518/2006). Tuttavia è bene segnalare che la legge regionale per l’Emilia Romagna, in materia di risparmio energetico, di fatto non permette il distacco dall’impianto centralizzato di riscaldamento vietando negli immobili superiori alle quattro unità abitative interventi finalizzati alla trasformazione da impianti termici centralizzati ad impianti con generazione di calore separata per singola unità immobiliare.

DGR 1366/2011: “In tutti gli edifici esistenti con un numero di unità immobiliari superiore a 4, e in ogni caso per potenze nominali del generatore di calore dell’impianto centralizzato maggiore o uguale a 100 kW, appartenenti alle categorie E1 ed E2, così come classificati in base alla destinazione d’uso all’articolo 3, del decreto del Presidente della Repubblica 26 agosto 1993, n. 412 nel caso di interventi di ristrutturazione dell’impianto termico non è possibile prevedere la trasformazione da impianti termici centralizzati ad impianti con generazione di calore separata per singola unità immobiliare. E’ possibile derogare a tale obbligo in presenza di specifica relazione sottoscritta da un tecnico abilitato che attesti il conseguimento mediante tale trasformazione di un migliore rendimento energetico dell’edificio rispetto a quello conseguibile con la ristrutturazione dell’impianto centralizzato.

Art.1122 Bis

“Le installazioni di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione per le singole utenze sono realizzati in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unità immobiliari di proprietà individuale, preservando in ogni caso il decoro architettonico dell’edificio, salvo quanto previsto in materia di reti pubbliche.

E’ consentita l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell’interessato.[…]”

Art. 1122-Ter

“Le deliberazioni concernenti l’installazione sulle parti comuni dell’edificio di impianti volti a consentire la videosorveglianza su di esse sono approvate con la maggioranza di cui al secondo comma dell’articolo 1136c.c.”

La raccolta, la registrazione l’utilizzo di immagini raccolte in condominio da un sistema di video-sorveglianza sono soggette alla Tutela della privacy.  Il Garante per la Privacy ha tenuto in considerazione questo aspetto con il provvedimento generale del 29 aprile 2004 dove si stabilisce che il trattamento dei dati con sistemi di videosorveglianza solo se fondato su presupposti di liceità  che il C.C. prevede espressamente per organi pubblici e soggetti privati ed enti pubblici economici. La videosorveglianza deve avvenire nel rispetto, oltre che della disciplina in materia di protezione dei dati, di quanto prescritto da altre disposizioni di legge da osservare in caso di installazione di apparecchi audiovisivi. Poiché poi il sistema di video sorveglianza comporta una restrizione della libertà del cittadino và applicato il principio di necessità e quindi ne va escluso ogni uso superfluo.

Art.1135 – Punto 4)

Oltre a quanto stabilito dagli articoli precedenti, l’assemblea dei condomini provvede:

“4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori”

La norma rende obbligatorio l’istituzione di un fondo per le opere cosiddette straordinarie (es: rifacimento facciate) e per le innovazioni. Tuttavia la norma non specifica né i tempi né io modi di istituzione quindi parrebbe plausibile ritenere che se nel momento dell’approvazione dei lavori vengano deliberati anche i ratei per la creazione del fondo e i relativi importi di riferimento che ciò sia rientrante nel modo corretto di operare.

Art. 1136 – Comma 3

E’ introdotto il quorum costitutivo in seconda convocazione

“ […] l’assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio[…]”

Art. 67 Disp.Att.C.C.

“[…] Nei casi di sui all’art. 1117bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condomino deve designare, con la maggioranza di sui allrt. 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e la nomina dell’amministratore. […]”

Il rappresentante che andrà designato potrà essere anche estraneo ai condominii, non essendo specificato altrimenti, ma non potrà essere l’amministratore in quanto, come previsto all’art. 67 disp. att. comma 6, lo stesso non può essere delegato.

Art. 69 Disp.Att.

“I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nelle tabelle millesimali di sui all’articolo 68 possono essere rettificati o modificati all’unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’art. 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:

1) Quando risulta che sono conseguenza di un errore,

2) Quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione […]”

Solo in questi casi è permessa la rettifica o modifica delle tabelle millesimali.

MILLESIMALI

FORMAZIONE E REVISIONE TABELLE MILLESIMALI
DI CONDOMINIO E DI PROPRIETÀ

Le tabelle millesimali rappresentano le quote di proprietà nel condominio, espresso come rapporto fra il valore di ciascuna unità ed il valore dell’intero edificio, rapportato, nella consuetudine, a 1000.

La tabella millesimale è, pertanto, una tabella sintetica, nella quale sono riportati i valori proporzionali relativi alle singole unità immobiliari

Le tabelle millesimali di proprietà sono previste e disciplinate dagli artt. 68 e 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile, i quali stabiliscono che il regolamento di condominio debba precisare il valore proporzionale di ciascun piano o la porzione di esso e che tali valori siano espressi in millesimi in un’apposita tabella allegata al regolamento condominiale.

Le quote millesimali devono paragonare i valori delle singole proprietà e devono consentire di ripartire le spese tra i condomini in modo unitario.

La determinazione dei valori proporzionali è un’operazione tecnica che deve essere compiuta attraverso la misurazione della superficie reale di ogni unità immobiliare e confrontandola al volume totale dell’edificio. Il calcolo delle tabelle millesimali  viene fatto solitamente moltiplicando la superficie reale dell’appartamento con dei coefficienti di riduzione (o aumento) che modificano i metri quadri in funzione dell’effettivo utilizzo della superficie dell’appartamento. I fattori valutati saranno ad esempio il taglio dell’appartamento, la posizione, l’orientamento, la destinazione, ecc..

Queste tabelle millesimali sono necessarie per la ripartizione delle spese condominiali, per calcolare le maggioranze in sede di votazione e per determinare la validità delle assemblee.

Nel caso in cui le tabelle millesimali vengano stabilite dai costruttori e venga imposta l’approvazione nel contratto di compravendita dei singoli appartamenti, la sua efficacia è vincolante fino ad un eventuale ricorso alla procedura nell’art. 69 del Codice Civile.

Il numero delle tabelle millesimali derivate di condominio dipende dalle caratteristiche dell’edificio e dalla meticolosità del compilatore, pertanto voci come la gestione dei costi, la pulizia delle scale, la manutenzione delle scale, ecc. possono essere racchiuse in un’unica tabella o, qualora non tutti usufruissero di un determinato servizio potrebbero essere redatte tabelle apposite con spese a carico solo dei partecipanti a quel bene.

Queste tabelle sono una rappresentazione grafica numerica della situazione di fatto presente nell’edificio, ma si possono anche, a posteriori, verificare errori nella loro stima determinati dagli interventi edilizi che possono essere svolti nel tempo nelle singole unità immobiliari del condominio.

L’art. 69 disp. Att. C.c. disciplina due differenti situazioni in cui possono essere revisionate le tabelle millesimali di condominio:

  • quando risulta che sono il risultato di un errore materiale di calcolo;
  • quando si verifica un rapporto notevolmente alterato tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano a causa di condizioni dell’edificio mutate quali sopraelevazione di nuovi piani, espropriazione parziale o innovazioni di vasta portata. Deve perciò trattarsi di errori materiali inerenti alla determinazione degli elementi di calcolo de quibus e non di errori economici come la variazione dei valori commerciali delle singole unità immobiliari oppure non deve trattarsi d’errore vizio del consenso prestato dai condomini disciplinato dall’articolo 1428 c. c.

La revisione delle tabelle millesimali è possibile anche qualora si accerti la sussistenza di rilevanti modifiche strutturali intervenute in un singolo appartamento, tali da alterare fortemente i rapporti millesimali originari e tali da determinare un danno di natura patrimoniale agli altri condomini.

La modifica delle tabelle millesimali di proprietà può avvenire in sede assembleare , se:

1) conseguenza di un errore

2) mutate condizioni di una parte dell’edificio (sopraelevazione, incremento/diminuzione unità immobiliari per più di 1/5) e deliberata della maggioranza intervenuti all’assemblea e almeno metà del valore dell’edificio (art.69 disp.att.c.c.) o in sede giudiziaria.

Per tutte le situazioni che non rientrano nelle fattispecie indicate le tabelle millesimali vengono variate  all’unanimità